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20年未曾有,楼市新风口!

栏目:财经   发布时间:2017/07/29   来源:孟祥远   编辑:csfdcyj

风口
有的人错过机会


“有的人错过机会,有的人等待机会,有的人捉住机会,有的人创造机会,你要做哪类人?”——题记。




最近与粉丝交换,发现大家普遍感到很困惑。有的是受过优良教育、家庭前提不错的年青人,有的是家里有多套房的房主,有的是做实业生意的企业老板,有的是海外归来的高知份子,属于许多人眼里荣幸的人。


他们都向我表述一个困惑:现在买房好时机是否已过去了?手里的房子又该怎样处置?过去大半年调控不断,最近政府又要鼎力推动发展租赁市场,“租购同权”会不会履行?是不是象征着今后买房与租房将没有区分,那还能买房吗……至于我国中产阶级与高收入人群普遍存在的恐慌,这个感受很深。大家的困惑,我也一直在思考。



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什么时候才是买房的最好时机?有些人老是埋怨没有机会。其实任何一个历史时代都是有机会在等着我们,但大部份人却与这些能扭转命运的机会交臂失之,这也就是我们常说的“人与人的差距怎样会那末大”。



政府大力推动租赁市场





政府鼎力推进租赁市场,这究竞会不会推翻楼市?无庸置疑,近日广州率先出台的“租购同权”楼市新政确切推翻了我们对楼市的许多认知,紧接着中央九部委齐上阵,请求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,已经圈定12个城市作为首批试点单位。至于国家在此调控风口上又鼎力推进租赁市场,许多人不甚其解,都在问:这回国家是否不达目标毫不罢休?未来,房子还必需要买吗?楼市这次真要被打趴下了吗?作为社会大多数的我们,能怎样办?


经验不足以指导未来



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经验不足以指点未来!2017是个充溢变数的一年,国内外情势确切也一直处在一个延续变化的状况。国内此轮大调控对市场造成为了强烈的按捺,让很多人捉摸不透市场风向。但机遇从不缺乏,马尔登说“没有机会,这永久是弱者的推托之词”。如果你想站到这迎面而来的风口上,是时候该行为起来学习了。我也显明感遭到人们对房地产理论与实战知识的渴想从未如斯强烈。

对于中国楼市将何去何从


至于中国楼市将何去何从?如何借势楼市“新风口”,抢占财富先机?如何掌控住进入和退出时间?我认为,此时掌控住行业风口、城市风口、产品风口 、买家风口这四个方面,抉择着你在财富分配中盘踞的地位。下文也将从这四个新风口来谈谈我的看法:












一、行业风口


1997年,朱老总亲身到深圳调研,中国房地产市场化发展就此打开行业新风口!


回首过去房地产发展的20年,成绩有目共睹。从1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房轨制改革加快住房建设的通知》,乘着改革开放和房改政策的东风,中国房地产市场飞速发展,中国最大的财富机遇就此开启。住房市场化的优势对中高收入人群温柔势而为的人们是有益的,近一半的城市中高收入人群,栖身质量大大改良,乃至实现了家庭财富增长与财务自由。但在大城居,历来都不是容易的事。如果只有一套房,房产的升值与其无关。北京800万资产的出租司机事件曾经在地产圈掀起不小的热议。所以,我一直认为,一个中产家庭最少要有三套房,才能跟上大城市的节奏。

问题也很突出


但,问题也很凸起。我们一开始的“高收入人群买商品房,中等收入人群租商品房,低收入人群住保障房”住房轨制设计也变了样。当前,我国城市发展中的旧城改造、棚户区改建、住房保障、安居工程、夹心层买房难、买房贵,市场乱象丛生等一系列问题通通暴露出来,这都是摆在现实眼前迫在眉睫的问题。


而一个成熟的房地产市场,应当是房地产买卖市场和房地产租赁市场并重的市场,出租者在良性增进着租赁市场的发展。常被市场提及的房地产调控长效机制。就其本色来讲,既是政府面对当前市场存在问题的应答之策,也是对我国房改20年的反省与轨制重构。中国楼市二次房改可能行将开启。


中国房地产发展史也是一部中国房


中国房地产发展史也是一部中国房企变迁史,深深打上时期的印记。房改早期(第一个十年),数以千计的房企可以轻松赚到第一桶金;进入第二个十年,万科、绿地、中海、保利等多强格局构成;最近这三年是行业最大的变化期,恰逢房地产前所未来的大牛市与大调控,房企格局也再次产生翻天覆地的变化。一方面企业范围集中化:在地价高企、调控政策不断加码的背景下,没有背景、没有实力的中小企业已经被踢出局,而资金雄厚的企业却逆势大扩大,据知道排名全国前50之后的房企在热门城市拿地已经特别特别难题;另外一方面,国进民退现象凸起:细心钻研今年2017年中国房地产企业销售排行榜,排在前50的都是央企、国企,以及部份资金雄厚的民企、港企。


中国房企龙头不断更替,此轮房企大洗牌对未来楼市的品牌变化也起着相当首要的作用。而品牌作为买房首要参考标准之一,这就是特别值得我们深刻探讨了:未来,我们将买到怎么的房子?


中国已形成三大城市群


二、城市风口


目前,中国已经构成三大城市群——京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群!每一个城市都是只股票,买房就是买入城市股票。城市靠谱,楼市自然可期。从空间的角度来讲,“不谋全局者,不足以谋一域”。要知道中国房地产就看这三大城市群。



在中国城市格局中占据着一个特殊


“京上海”在中国城市格局中盘踞着一个特殊的位置,其楼市表现也一直领跑全国。但如今市场也呈现了新变化,人口和价格都被限制了。京上海提出人口“天花板”的节制计划目标:2020年,北京常住人口节制在2300万人,沪要节制在2500万人,象征着之后人口不增反而减。另外,“商住房”在京上海比例也是最高的,主要仍是住宅供应量少,单价贵,加之住宅限购。据数据显示,今年1-6月份,全国商办开发投资金额同比增长4.8%,相比一季度负增长3.8%,增速大涨近9个百分点。在种种因素作用下,京上海未来的楼市可能会遇到必定调剂。


反观粤港澳湾区


反观粤港澳湾区,作为中国房地产市场发展最先与最成熟的地区,国内楼市模板无不发轫于此。如尽人皆知龙头房企——万科、中海、招商、金地等均发家于深圳。当年中国启动的房改走得就是高度市场化的香港模式。我们学习香港,政府垄断土地资源,节制供地节奏,房地产业快速发展起来,房价也节节爬升。为此,本周我也开启粤港澳湾区楼市调研,飞抵深圳、香港考察,与专家大咖、市场一线对话,知道楼市真象,颇有收成。



深圳开启考察第一站


深圳开启考察第一站。今年是深圳树立特区37周年,也是深圳取得名誉最高的时候。在中国房地产发展史上,深圳走出特有的深圳模式。深圳的土地面积远远小于北上广, GDP产量多年远高于北上广 ;深圳人口从最初设计的400万,到目前实际人生人口超过2000万,人口密度远高于北上广。


目前深圳新房二手房成交均价分别
深圳实拍



目前深圳新居二手房成交均价分别在5.35万、5.50万元。此番考察深圳楼市,发现深圳住宅价格以横盘为主,板块上显现分化。如,福田区万科某盘品质特别高,地下车库都是精装修,新居本可以毫无压力卖到15万,但限价不给涨,毛坯只能卖9.9万,装修此外7000元,所以开发商其实不想卖光。新居价格被狠狠压住,也致使了周边的香蜜湖二手房很难过15万。


据相关数据统计

项目实拍


据有关数据统计,内地顶级豪宅的成交量主要散布在北上深3个一线城市,最贵的深圳湾1号单价已经卖到到25万/㎡。


深圳的公寓也很有看点


另外,深圳的公寓也颇有看点,跟住宅价差15%上下,有盘公寓年销100亿。这就颇有看点了!一方面深圳有着强大的产业支持,另外一方面仍是住宅供应太少,栖身需求就被挤到公寓市场。


第二站飞往香港。香港堪称把高度市场化的楼市演绎到极致。今年香港地王仍然频出,上半年楼市成交量价继续上行,总值创下新高。在经受政府强加的一连串调控后,香港楼市不跌反升。

去深圳的地产总部发现这两年香港


去深圳的地产总部发现这两年香港过来新人愈来愈多。香港当地的大学毕业生起薪大约15000-20000港币/月,跟十年前比,大约涨了20-30%。而年薪20万,对深圳的优良企业来讲也其实不算难!更成心思的是,香港流失的不但是青年学子,问及这儿的明星至多住在哪儿?谜底:北京、沪。


香港10年人生本钱最少涨了1-2倍,但收入涨得太慢,已远远赶不上房价。看香港私人住宅租赁市场,目前私人住宅房钱显现价格高增长快的特色。2016年香港港岛区私人住宅平均房钱到达377港币每一平方米,是港岛区廉租房平均房钱接近7倍,相比十年前的192港币每一平方几近翻了一倍。


与京沪控制人口相对应的是


与京上海节制人口相对于应的是,二线城市开启“抢人”大战。如南京的“人材安居办法”、积分落户;杭州姑苏武汉都已经出台相应政策吸惹人才,连西安长沙都规划在未来5年吸纳100万人材。今年还有个亮点:一二线楼市成为国家监管重点对象,三四线则显现出必定的机会。在今年1月份发布的2017南京落实十大预判中,我就指出“跟着楼市分化加重,都市圈与优势的三四线城市突起,今年表现会强于热门城市”。


在高地价的倒逼之下


三、产品风口





在高地价的倒逼之下,产品显现豪宅化 、高端化、稀缺化。特别在大城市中,那些曾经今你看不起的“郊区、乡下”都已经做起高端产品。京上海寸土寸金,产品高端化已经是不争得事实。以楼市四小龙的厦门、南京、姑苏、合肥为代表的热门二线也已经走向高端化,而大都市圈与相关优势的三四线也正在迈向房地产改良时期。


2016年2月,中央城市工作会议发布《中共中央国务院关于进一步加强城市计划建设管理工作的若干意见》,描绘了“十三五”甚至未来更长一段时间内中国城市发展的“蓝图”。指出原则上再也不建设封锁住宅小区,未来我国新建小区要推行街区制。



2017年7月,广东省疆土资源厅出台《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》新提出了土地出让面积和计划前提,并明确不得建设封锁小区。


2017年6月,南京出台《南京市建设工程设计方案审查相关办法》,文件明确规定:住宅、公寓(含酒店式公寓)建筑的结构层高不应超过3.6米,办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米,商业(门面房)建筑的结构层高不应超过4.8米。除了一类栖身用地、历史地段外,其余用地不得设置低层住宅建筑。





此时,国家抛出的租赁住房在未来又将扮演怎么的角色?目前,已经有愈来愈多的城市接踵推出租赁楼市新政,包含广州、佛山、沈阳已经放出大招,住建部选取的12个住房租赁试点城市也将会接踵出台相应政府,包含南京。7月24日,沪两块长时间持有的“租赁用地”也以超低价(低于6000)出让给国有企业!


这象征着,中国楼市将产生重大转折,对楼市的冲击确定是不可防止的,中国房价体系也将迎来重大变化。那作用究竞有多大?这里面的逻辑该如何理顺呢?这就值得深刻钻研。


四、买家风口






目前,中国房地产市场与买房人都面临史无前例的大环境。中国房地产几经调控,但此次调控显明不同以往,不容小觑。从去年4月份开始的限价,到限购限贷、再到限离限售,严厉程度前所未有。这一环套一环的手腕,仿佛特地跟你作对。买房人该怎样办?


至于现在还在观望的买房人也要思考是否要结局观望?对卖房人思考在这个低谷的状况之下要不要卖房?房子卖了买不成,你怎样办?所以,延续学习、不断修炼是成为高手必备技巧,大家要做好充沛学习的筹备,有些话也不宜公然地讲。为此,我们为筹备大家了一场年度思想盛宴,8月12-13日,2017华东地产高档研修班将在南京市鼓楼区开班!我们约请到北京大咖董藩教授,华南楼市顶级大咖与我一块儿授课。



1、董藩教授把脉楼市主要热门,至于大家最为关切的租购同权新政确定是重中之重,独家爆料,与大家私密交换;





2、华南楼市的顶级大咖也将带来私家课程,独家一手数据,把握城市群及置业机遇;





3、主页君@孟祥远将深度剖析华东楼市,独家发布2018楼市十大预判,也会把自己的买房阅历悉数抛出,目前的持仓情况、买入本钱及兜售价位也会分享!










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【微宣言】:孟祥远,南大博士,副教授、硕士生导师。十余年专注城市与房地产研究,华东更具影响力房产专家,买房人更信赖的专业导师!更多请关注实名新浪微号@孟祥远 ,或加私人号 mjjt2019,也可加买家讲坛学习交流QQ群372133316。

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