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“孙总,我贾府有良田万亩,授信百亿,你救我贾府可好?”

栏目:财经   发布时间:2017/07/06   来源:环球老虎财经   编辑:laohucaijing01

良田
遇上烂尾项目


"赶上烂尾项目,适合就买”。今年5月的融创股东大会,孙宏斌如是说。再看看现在的乐视系,即便不算完整烂尾,也有几分神似了。







乐视正在无穷接近沦为“死于无序扩大”的经典教案。


今天,媒体报导,贾跃亭已经将其所持乐视影业99.9%股权质押给融创,大家都不但发出感叹,这贾(跃亭)府,到底是要变为孙(宏斌)府了。


讥刺地是,就在几天前,在“乐视影业IP垂直生态战略”发布会上,孙宏斌才表示乐视影业绝不缺钱!“你不用思考钱,不用耽心钱,你只要方向对,你有的是钱。要说现金流,我们也不比他们(指BAT)少。我们不缺团队,不缺能力,啥都不缺。”


而这让我想起了1月初那阵子,融创中国被质疑要吞下乐视土地贮备的种种猜想,或许正在演化成现实。




乐视的万亩良田




“孙总,我贾府有良田万亩,授信百亿,你救我贾府可好?”


时间回到1月初,乐视资金链第一次呈现全局性危机以后,融创中国宣告150亿战略投资乐视。


一家房地产公司投资一家科技企业,除济困扶危以外,我们不难联想到融创中国瞄准了乐视的土地资源。


彼时,贾跃亭正在为乐视到处筹钱,其乃至思考出售乐视固产应答资金问题。在这一念头的驱使下,贾跃亭找到了融创中国的孙宏斌。听说两人对谈很久,同病相怜,孙宏斌表示要深度参与乐视生态运作,因而一幢卖地的生意,最后却演化成为了战略投资。


王石,潘石屹,任志强,王健林……中国的地产商们好像都是一群尤其有情怀的人,看上去孙宏斌也差不多。可是我们难以躲避一个问题,作为投资乐视主体的是(划重点)公家公司,地产巨头融创中国,再大的情怀也要尊敬商业的基本法。


那末乐视生态究竞有多少土地贮备?


2013年12月5日,乐视在临汾落地3000亩农业产业园。

2015年9月,乐视与天津蓟县签署合作,400亿投入乐视超级生态城。

2015年9月,乐视与重庆政府签订协定,后者提供百亩建设乐视云计算基地。

2015年11月,乐视斥资4.2亿拿下重庆两江新区195亩纯栖身和187亩商业用地。

2015年12月,乐视投资10亿美元在美国内华达州拿下5500亩地。

2015年12月,乐视与海口市政府达成合作,共建青少年足球基地。

2016年3月,乐视投资30亿在重庆树立酒店,公寓综合项目体,

2016年3月,乐视斥资30亿买来世贸广场·工三

2016年3月,乐视与深圳市政府树立合作,许诺在深圳建设总部大楼

2016年6月,乐视16.5亿收购雅虎心脏地带300亩土地

2016年8月,乐视与张家口政府合作,打造户外赛事项目竞赛场地

2016年12月9日,乐视拿下德清县经济开发区90万平方米土地



有人计算,截至融创中国收购以前,乐视的土地贮备已超过25920亩,其至关于1780万方土地贮备。相比之下,融创中国截至2017年一季度土地贮备为7912万方。这象征着一个智能生态巨头的土地贮备,就到达了中国前十地产商的四分之一不到。


回想起当时乐视的资金链问题,始于口碑帝雷军对乐视欠款的吐槽,一语成谶以后迅速发酵,所有与乐视有资金关系的对手方都在伸手要钱,乐视资金濒临崩盘。直到融创中国进入,关于钱的质疑开始消散。


至于企业家孙宏斌,至于公家公司融创中国来讲,他们会不会主动立于危墙之下呢?固然不会!那必定是掂量利弊,思量再三的结果——奇货可居也。




“烂尾收割机”




那末融创中国和孙宏斌是否瞄准了乐视的土地资源?


今年5月融创中国的股东大会上,孙宏斌曾经发表过这样一番言论:“我不理解为何大家要买这么贵的地”……总之,赶上烂尾项目,“适合就买”。


难以否认的是,自从投资乐视以后,融创中国纯熟于借助并购取得土地贮备,有报导称,进入2017年以后,融创中国7成的土地,均是依托收购“烂尾”项目取得的。而这个趋势的出发点,也偏偏是完成对乐视的投资以后。


5月12日,融创中国发出公告,将斥资102.54亿元收购天津著名烂尾项目星耀五洲80%股权及债权。折合楼面地价至关于4363元/平方米。其时,周围土地价格早已经过万。


5月31日,融创中国又以21亿元的价格收购重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权。


6月5日,融创中国公告称,收购大连润德乾城的全体股权及债权,总代价为32.32亿元,本钱价仅为2692元/平方米。周边在售项目最新报价已到达1.3万元/平方米。


不到一个月的时间,150多亿元,三宗烂尾大盘交易,扬言公然市场拿地太贵的孙宏斌成为了彻彻底底的“烂尾收割机”。现在回过头去看,乐视自己,又未尝不是一个“烂尾项目呢”。




下乐视的降头,加融创的杠杆




其实融创此举其实不难理解。早在2016年,孙宏斌就一直在公然场合提醒房地产风险,认为现阶段央企拿地的价格已失去理性。2016年6月,融创中国宣告休止拿地。而以2017年战略投资乐视为出发点,主意现金流为主的融创中国,不知不觉间,已变为了“加杠杆”最快的房地产公司之一。


在楼市去杠杆的大背景下,收购能够很好地起到两个作用——替换现金拿地,以及顺理成章地加杠杆,从而盘活公司现金流——固然,现金流不同等于有钱,由于现金流无非是加杠杆的表现罢了。


依据融创中国去年年报表露的数据计算,其长、短时间负债分别为802亿元和326.44亿元,账面现金约698.13亿元,股东权益354.11亿元,以此计算出的净负债率达121.52%。【此处计算公式为:净负债率=(长时间负债+短时间负债-账面现金)/股东权益】


从2013年到2015年,融创中国的资产负债率则分别是81.29%、81.33%和83.19%,对照2016年的数据,近四年来显现逐年递增的趋势。


这就有了文章一开始谈到的那句话。乐视有了融创之后,“不缺钱”,只缺方向……


作为一家实实在在的房地产企业,融创中国能够加杠杆的空间很小。然而拿下乐视以后,具有七大生态的乐视加杠杆空间就很大了。我们即便把大量呈现问题的银行授信杠杆剔除了在外,乐视仍然能给融创带去生态并购固有的收购杠杆,以及与政府合作项目带来的政府背书的天然杠杆,如体育设施建设,科技园区建设等等等等。


今天媒体报导,贾跃亭已经将其所持乐视影业99.9%股权质押给融创,现在看来,乐视正在一步一步的落到融创中国和孙宏斌的手中。


做生意做久做大了之后,“企业家”们被环境陶冶出一些与普通人特别不同的价值取向。他们会对物资看得很淡,并且变得异样在意自己的商业青史地位与社会责任认同,在这个价值取向演变的进程中,他们完成为了从玩游戏到做事业,再回归游戏人生的人生状况,付诸所有并且乐此不疲。然而与此同时,他们商业道德取向也一样异于一般人——负面缠身的企业不必定是坏企业,能加杠杆的公司也不会是庸碌之辈,至于孙宏斌这类有“阅历”枭雄来讲,这类状况尤甚。


无非,现下的局面,或许已有点超越孙宏斌的节制规模了。






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