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上海地产商紧急召开闭门会议:类住宅要这样改!

栏目:财经   发布时间:2017/06/23   来源:和讯房产   编辑:hexunhouse

上海
我们整整研究了两个月




“我们整整钻研了两个月,发现这条路(指类住宅)行不通。”沪一家地产商的商业办公项目分管营销总经理说。



他坦言,在类住宅暂停销售后,公司左右就类住宅产品有过量次钻研,但截止目前尚没有设计出好的成果来。


以他们在开发中的一个10000平米办公项目为例,周边都是居民区,自身没有办公氛围。暂且来看,作为长租公寓出租,的确是最适合的选择。但问题是,公司但愿把这10000平米的办公项目对外销售。这就和沪现在的类住宅政策冲突。


有没有更好的办法,既能实现较高的房钱回报,又能让计划用处为商办的项目,让投资者认可。


为此,他紧迫求助和讯房产沪大区,但愿能得到好的解决办法。沪大区随即帮他约请了十家运营商,初步讨论出了一个适合的定位,并请相关机构予以认证。


1“类住宅”改商办:最忽悠的解决方案



“在类住宅暂停销售后,我们曾经给项目推出了一个新定位:办公楼。这个办公楼除把面积增添到150平米,其他包含售价都没有变。但没想到,老板说,你在忽悠我。面积扩展了接近3倍,功能由服务公寓改为了办公,销售价格竟然还不降,这怎样可能。”


上述开发商的营销总监在会上倒出了苦水,觉得将类住宅,单纯改成原来的定位——办公,在区域市场可能很难感动客户。


项目所处的位置是沪的北区,现代服务业特别不发达。区域内的写字楼空置率很高。有些办公楼,干脆以母婴月子会所、健身房等类商业空间进行运营。


运营商研讨也认为,区域的写字楼市场完整没有构成。类住宅改成写字楼出租,胜利可能性特别小。


餐饮是会上提出此外的一个定位。周边的餐饮配套匮乏,加之旁边有一个大型的购物中心,看上去做餐饮的可能性较大。


但在具体钻研时,营销总监却告诉引入餐饮业态的不利面:全部项目除底商是商业用处,其他楼层都是办公用处。依照规定,只有底楼的商业可以用来开餐馆,二楼以上只能作为包房。


通常一个餐馆,至多只要两三个楼层。但这个项目的楼层有五层。剩余的空间很难申请到餐饮营业执照,除了非有酒楼整栋租赁,但需要这样大空间的酒楼其实不多。


2体验经济:救活类住宅的新路



餐饮不行,传统商办不行,联合办公的众创空间是不是可能?讨论的结果,仿佛可能也不大。有预会者,即便像大虹桥这样的区域,两个楼层拿出来作为众创空间出租,全体租完也要大半年。如果项目要引入众创空间,不但出租的房钱很低,而且出租率和出租速度也很差,难以实现沪商业地产平均每一年5%的房钱回报率。


因而,预会众方再次把眼光聚焦到了项目的周边商业环境。一个未开业的购物中心,另有一个社区病院,马路对面还有以青少年运动为主题的公共绿地。


有人提出,既然旁边是病院,是不是可以设置养老公寓。通过向养老公寓租赁,并用金融的方式协助公司通过股权转让的方式逐渐退出。


但这一方案,也不被看好。养老公寓能够经受的房钱至关低廉,而且就是通过股权祝让方式退出难度也很大。


开发商说,公司曾想过向市场公然销售长租公寓的租赁权,一次性收回5—15年的房租。但最后仍是否决了这个方式,由于股东方但愿能够尽快实现全体投资退出并实现收益。


终究,大家发现,项目的独一选择可能救是缭绕公共绿地小朋友对比多,发展青少年为主的业态了。


“可以做小朋友的培训。”有人提议。


就在项目10千米之外的一个项目,以前也是定位办公,却一直做不起来。但发展出儿童培训业态之后,整栋楼都满租了,而且人气旺盛。


这仿佛是个打破僵局的方案。项目周边的社区,常住人口有七八万,配置一个8000平米的儿童培训仿佛是可以思考的。


这个思路,仿佛打破了类住宅处理的僵局,预会者一下子变得兴奋起来。有人提出,可以做一部份成年人的混合业态,让陪同孩子来上课的家长,在小朋友上课的时候,有自己的去处,譬如美容美发、美甲、咖啡、网吧等;有人则建议,进一步丰厚儿童业态的内容,除培训外,可以增添其他的儿童业态,譬如主题室内乐园等。


无非,这些还需要会后,再请目标业态的商户进行论证,看这些假想能否实现。若终究能实现,将为沪其他类住宅项目的定位修改和功能转变提供可鉴戒的方案。


和讯房产沪大区将进一步追踪,这一项目的进一步方案,为沪地产圈提供鉴戒和灵感。








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