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楼市5大新变化!有些楼盘更难买,这种房子却不能投资了!

栏目:财经   发布时间:2017/05/03   来源:孟祥远   编辑:csfdcyj

大新
个月之久的严调期
导读
进入5月,在阅历了7个月之久的严调期,大家对今年房价的走势都再也不乐观,但现在也还没看到房价大规模下跌的迹象。


而成交量却先倒下,2017年1-4月南京卖房量不足2万套(去年南京共卖了13万套新居),大幅度萎缩局面开启,固然这是人为调控致使的锐减。现在的市场,有些楼盘依然一房难求,有些却寸步难行。那末,目前的市场,房子是变难卖仍是难买?当下啥样的房子仍遭抢,最保值?下面是主页君@孟祥远对当下市场的几点思考,仅供参考!


1、新居成交量高峰回落,预示着今年成交量萎缩将十分显明;
2、房价得到节制,但也没有呈现显明降落趋势;
3、这轮调控的逻辑和以往大不相同,楼市进入四限时期,楼市定向加息已经来;
4、市场分化加重,一类房子仍然遭抢,一类房子投资需小心;
5、住宅投资延续受压,楼市新风口行将打开!






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成交量大幅度萎缩局面开启


新居成交量高峰回落,预示着今年成交量萎缩将十分显明。


1、“金三银四”南京新居成交量同比大跌近七成:据统计,2017年3-4月,南京楼市共认购19923套、成交9682套,同比去年金三银四(认购34596套、成交29804套),认购大跌42.41%,成交下跌67.51%。另外,今年1-4月共卖了1.7万套(1月新居成交量4926套;2月新居成交量2473套;3月新居成交量4552套;4月新居成交量5461套),不足2万套。


2、新居供应量减少:为了节制房价涨幅,除履行限价政策以外,南京许多高价盘销许领不下来,一批高价纯新盘也迟迟没能上市,今年以来只有河西的保利天悦(首开价格4.5万/㎡)和鼓楼的葛洲坝招商紫郡蘭园(首开价格3.69万/㎡)两家上市;


3、有资历购买者锐减:今年3月南京双限进级以后,再度提高买房门坎,许多人没有了买房资历,首付门坎也提高到5成、8成。而调控的目标更是精准打击到投资客,按捺投资投契需求。


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土地供应加快,今年出让指标530万方


据统计,今年1-4月份南京共出让22幅地块,成交总金额约430.43亿元,与去年同期442.4亿相差不大。


而今年南京住宅用地出让指标是530万平方米,其中今年上半年将出让270万平方米,同时加强江宁、溧水、高淳等地区的商品住宅用地供应,规划供应量到达全市商品住宅供应总量的50%以上。


月即将开启今年最大开盘潮


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5月行将开启今年最大开盘潮,50多盘近万套新居将上市


“金三银四”的月底,南京楼市都会迎来一轮开盘大暴发。这不,4月最后一周,13家楼盘携3000多套房源抢滩入市,迎来大暴发。


接下来的5月份,预计有50多家楼盘近10000套新居上市,可谓今年以来最大的开盘潮。而去年5月份,南京预计是有67盘1.2余万套房源上市,相差其实不是很大。若供应能延续跟上来,又将进一步不乱市场预期和房价,所以这个数据不容疏忽,是察看市场走势的首要窗口。


因为数据庞大,本工作室收拾出39家重点楼盘,供大家参考:


政策收紧是大势所趋


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政策收紧是大势所趋,买房要讲政治!


这轮调控的逻辑和以往也大不相同,调控手腕多样化、全面化,楼市调控信号愈加显明。北京市场一举一动成为影响全国楼市的风向标,买房也要讲政治!


1、北京调控继续,住建部对北京调控经验表示认可:
  • 4月28日从银行和中介处得悉,北京地区新居、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起,部份银行的新居、二手房的首套房履行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%;
  • 近日,北京市住建委、高档人民法院、计划疆土委召开会议,明确“法拍房”纳入限购规模;
  • 北京瞄上了学区房,义务教育推行多校划片,各区都着力将买房与入学脱钩。不相符实际栖身前提的过道房、车库房以及空挂户等情况均不能作为入学资历前提。


2、政治局会议最高领导再次强调金融领域安全,确保不产生系统性金融风险。其中提到:加快构成增进房地产市场不乱发展的长效机制。至于长效机制的说法,已从“加快钻研树立”、“加快树立和完美”直至最近的“加快构成”,说明内部或者已有初步方案。


3、本轮调控至今已经有46城收紧楼市政策,调控之手已经伸向部份楼市火热的三四线城市。日前,江苏省物价局新闻发言人孔祥平就表示,江苏三四线城市房地产面临着较大的商品房上涨的调控压力,将对商品房价格调控管理措施维持、持续。


4、国家统计局局长接受采访时谈到房地产调控,未来一旦放开房价就回呈现反弹。象征着:1、短时间内楼市可能不会那末快放开,需要保持目前调控局面;2、未来房价还会涨,目前调控之下还是买房机会



总之,今年政策收紧已经是大势所趋,要确保楼市相对于不乱的格局。因而至于投资客来讲,要做好短时间套利难的局面,投资稳健性特别首要。



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一种房子仍然难买,一种房子却不能投资了


一、这种房子仍然难买:刚需与改良仍然是市场需求主力,特别是高性价比的刚需盘仍是火得很,每一次开盘都被抢光!据相关动静称,尧化门华润幸福里此次加推首付提高到6成;


4月16日,荣鼎幸福城开盘,均价10450元/㎡,167套房源当天全体卖光;
4月25日,溧水万达广场开盘,均价11495元/㎡,416套房源全体卖光;
4月25日,溧水万科城开盘,均价10026元/㎡,322套房源全体卖光;
4月28日,江宁禹州弘阳滨湖里开盘,均价11957-12216元/㎡,518套房源去化超9成;
4月28日,江宁银亿东城开盘,均价18684-19400元/㎡,396套房源去化超8成……


二、这种房子却不能投资了:接下来高价盘投资效益甚微的现象将愈来愈显明;


一方面,高价盘就是本轮调控打击的重点对象,限购限贷进级再次限死一波人,首付比例8成大幅增添买房本钱,象征着基本去杠杆;另外一方面,南京限价政策今年内不会轻意放开,除了非市场自然冷却下来,再也不需要人为管控,限价也就没有存在的必要了。


现在动辄500多万的首付买入城区特别河西高价盘作为短时间投资,恐怕收益其实不如意:
1、我们也能发现,去年至今,房价涨幅最大的区域其实不是那些高价板块,反而是那些价格凹地的刚需板块,涨幅翻番的有很多。
2、河西某些超高总价的楼盘存在炒作水份;
3、从历史经验来看,高价盘的投资是不讲政治的,存在必定的风险性。固然如果有栖身需求,该买仍是得买;投资的话,这种房产其实不是一个很好的选择。

三、楼市投资新风口行将打开:现在住宅投资延续受抑,高端房产收益也不理想,加之现在市场活动性下降,从资产持有角度看,商办物业要好许多。


据最新数据显示,现在M2大约是160万,依照现在货泉增发对比守旧的速度,每一年增长11%,7年以内,货泉量就会翻倍。那末,资产如何配置才能追上货泉增长?3月南京公寓新政出台后,给南京的公寓商业市场添了一把火,市场表现很抢眼。个人认为,在住宅市场受压背景下,南京商办公寓迎来必定的机会,其收益要好许多,从未来发展看,5%-6%的房钱收益,且每一年都有必定的上涨空间:


1、目前住宅限购致使许多资金没有处所去,投资者想找处所投资,这是投资者自身的需求;
2、现在一二线城市已变为了存量房市场,而非住宅类许多都没有有效应用。之前开发商重视的是开发,现在除开发应用还要重视运营,把总体组合在一块儿盘活好,这才是下一个十年能够延续发展的基础所在;
3、南京商住还没限购,只是制止商改住,反倒对既有商办公寓有益,是个去库存的窗口期;

4、南京公寓价值存在低估。就目前接触的投资人群发现,许多北京、沪的机构投资者开始来南京收公寓项目,他们接触的比我们更早,这次也是捉住了南京商办市场的机遇。





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【微宣言】:孟祥远,南大博士,副教授、硕士生导师。十余年专注城市与房地产研究,华东更具影响力房产专家,买房人更信赖的专业导师!更多请关注实名新浪微号@孟祥远 ,可加入买家讲坛学习交流QQ群563310465。

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