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净负债率三连降 旭辉冲刺2000亿能规避高负债发展模式?

栏目:财经   发布时间:2017/03/09   来源:和讯房产   编辑:hexunhouse

模式


净负债率三连降 旭辉冲刺2000亿能规避高负债发展模式?
2017年初,旭辉控股团体(00884. HK)定下5年实现2000亿销售范围的目标,并声称跟着房地产行业集中度的提高,一旦落在第一、第二方阵以后,就很难回归群众视线。

伴同着这样的思考,旭辉制订了未来5年的增长目标,但行业中范围快速增长的企业一向是以高负债为特点,而以稳健著称的旭辉,一贯是维持低负债水平,未来能否解脱高负债增速模式很难说。

今天(3月8日)刚刚发布的旭辉2016年财报就显示,尽管旭辉去年事迹维持安稳增长,净负债比例也连续三年降落,但一些分项债务比例则悄然增高,譬如旭辉的“无典质债务”一项的总体债务比例已连续三年升高,短时间债务的比例也有所上升。

此外土地收购方法在“五年战略”中是不是需要更加激进也值得探讨。

事迹上浮同时需警惕土地欠账

旭辉控股去年的事迹表现仍然持续了稳健上升的步伐,净利润率、回款率以及项目贮备的指标维持增长。

数据显示,去年旭辉实现合同销售额530.0亿元及291.63万平方米,同比分别大幅增长75.5% 及 41.8%,回款率95%,同比增添5个百分点,已经确认收入222.24亿元,核心净利润28.24亿元,同比增长27.8%。

纵观去年实现大幅增长的房企,其共同点是在前几年实现了项目快速贮备,并在2016年入市释放。

年报显示,去年旭辉在14个城市有超过80个项目入市销售,其中全新项目19个;而2015年旭辉的在售项目数量为50个。

无非鉴于2016年一线及强二线城市土地市场过热,相比2015年,旭辉的土地收购方法以小心为主,全年土地支出额度与2015年至关,仍为131亿元,但收购的项目数量增添11个,到达36个。

同时需要指出的是,旭辉2016年应占未付许诺土地出让金约为59. 36亿元,这比2015年的32.36亿元增添了27亿元,至关于同比增添了83%。

而进入2017年,旭辉更是显明加大了土地项目的收购力度。

统计数据显示,今年前两月旭辉已累计在土地市场收成11个项目,这些项目分别散布在北京、天津、香港、长沙、重庆、无锡、合肥、郑州等地,完成7个新项目收购,包含六个住宅项目,一个商住项目,收购总额约为61.43亿元。

其中合作项目有6个,占比超过一半,更有5个项目持股不超过50%。

旭辉加码土地收购的缘故之一,是基于5年实现2000亿销售范围的目标,作为五年战略的元年,旭辉需要增添土地贮备为上述目标提供基础。

此外,旭辉认为,因为去年热门城市楼价涨幅太高,受政策调控及市况较弱影响,供地大幅增添的热门二线城市今年的地价可能会领跌,所以预计今年的土地投资机会比去年更好,所以一旦土地市场呈现调剂,便会加大土地收购的力度。

五年发展期能否维持低负债率

除土地市场外,旭辉近几年一直在做的事就是下降负债率,优化财务结构。

中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评钻研讲演》显示,2015年我国房地产行业平均净负债率为96.09%。

但旭辉借助前几年宽松的货泉政策,用低本钱融资接替了部份高本钱融资,从而下降负债率,去年旭辉的净负债对股本比率为50.4%,相比2014年的63.2%,降落了约12.8%,这个负债率水平显明对比低。

但需要注意的是,尽管旭辉净负债率连续三年下降,但总体债务中的无典质债务比例连续三年上升,且涨幅比例较大。

从2014年~2016年,旭辉无典质债务的比例从38.2%上升至75.9%,几近翻了两倍。

房地产与金融资深评论人黄立冲解释说,无典质债务一般包含信托、资管规划、无典质公司债以及银行的一些无需典质物的贷款产品,“前几年,国内履行宽松的货泉政策,发债利率对比低,所以房企借这个机会发放一些无典质债务冲抵以前的高本钱债务,但需要注意的是,如果这种债务的期限对比短,就会增添偿债的压力。”

旭辉财报显示,2016年旭辉短时间债务借款占总体债务比例为15.2%,仍属于较低水平,但相比2015年11.7%的水平有所提高,而2013年、2014年的短时间债务比例均为22%。

跟着宽松的国内货泉政策期已过去,跟着公司债、信托、资管规划等融资渠道的收紧,旭辉未来若要延续下降负债率,一方面可能有赖于融资渠道的扩大,一方面则是销售范围的晋升。

销售范围上,旭辉不但在年初制订了五年2000亿元的大目标,也提出了2017年实现700亿元的年度目标,但在2016年财报中,该目标又显示为650亿元,700亿元的销售目标是不是为内部定制还未可知。

另外,旭辉在表露今年的运营节奏时表示,上半年要加速销售去化,全力赶动工供货,以高去化率踊跃推盘销售,将可售资源在可观利润下套现,减轻下半年可能增添的市场压力,前两月旭辉已实现销售额约141.6亿元,同比增添约1.83倍。

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